未成年子女名下的房产会计入家庭住房套数。根据住建部、央行、金融监管总局联合发布的通知，居民家庭包括借款人、配偶及未成年子女。银行在审核房贷申请时，会把未成年子女名下已有的房产一并计算在内。
这意味着父母买房时不能只查自己名下的房产。不少家庭早年以未成年子女名义购房，用于资产配置或规避税费，等到父母自己再买房时才发现首套房资格已经没了。当地房管部门查询家庭住房情况，会把子女名下的房子也算进去。
算几套房要看具体情形。如果未成年子女名下有一套房产，父母名下没有房产，那么家庭名下总共有一套房产。父母再买房时，贷款政策按二套房执行，首付比例和贷款利率都会提高。如果子女名下有两套，家庭名下就有两套，在限购城市可能直接失去购房资格。
二套房的认定后果是实实在在的财务成本。首套房首付比例通常为20%至30%，二套房可能提高到40%至60%。贷款利率方面，二套房利率通常比首套房上浮10%至20%。以贷款100万、期限30年计算，利率上浮10%意味着多付十几万利息。
部分城市对多子女家庭有优惠政策。一些地方规定，符合政策生育两个及以上子女的家庭，在套数认定时可以核减1套。如果子女名下有房且属于多子女家庭，父母再买房时可能按首套认定。具体执行标准各地不同，需要提前了解当地政策。
从法律上说，未成年子女名下的房产属于子女个人财产，不算父母的房产。民法典明确规定，未成年子女具有独立的民事权利能力，可以依法享有财产所有权。父母将房产登记在子女名下，意味着已经完成了赠与行为，房产归子女所有。
父母对该房产享有的只是管理权，不是所有权。民法典第三十五条明确规定，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。父母可以代管子女名下的房产，比如代为出租、缴纳物业费、办理日常手续，但不能随意出售、抵押或用于偿还自己的债务。
父母擅自处分子女房产的法律后果很严重。如果父母为了自己周转资金，把子女名下的房产拿去抵押贷款，这种抵押行为可能被认定无效。如果已经出售给不知情的买家，买家可能无法取得房屋所有权，父母还要承担赔偿责任。情节严重的，法院可以撤销父母的监护资格。
实务中有一个需要注意的地方。虽然子女名下的房产在法律上不算父母的，但在购房资格审核和贷款审批时，银行和房管部门会把这套房计入家庭套数。这是行政管理上的统计口径，不是物权归属的认定。前者影响的是购房资格和贷款条件，后者决定的是房子的最终归属。